波西亚时光钓鱼比赛需要准备什么:大型房企進軍長租公寓市場 搶先布局資管服務鏈

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樓主 2019-07-11 11:31:43
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翡翠香緹

波西亚时光switch存档 www.ohjsu.icu (原標題:大型房企進軍長租公寓 搶先布局資管服務鏈)

100%持有住宅,開發商靠長期租賃回收現金,這種新型業務正成為開發商布局的重點。近日,在北京出讓的四幅地塊中,住宅部分100%均由竟得企業持有,做成長租公寓產品。據《證券日報》記者獲悉,向熱點城市樓市輸出長租公寓是相關部門重點推進項目。

值得關注的是,在房地產行業凈利率逐年下滑的趨勢下,增量市場向存量市場轉化后,開發商為了尋找新的盈利點,一改過去以“房”為中心的運營模式,開始以“人”為中心,布局全地產生態產業鏈,包括長租公寓、聯合辦公空間等地產新業態在內的,可與金融、服務等鏈接的資管服務鏈是大有可為的一環。

“持有住宅或持有聯合辦公空間,若從投資回報率來看,‘京滬深’地價過高,中國房地產市場的租售比又過低,靠租賃回收的現金可能都無法與開發持有物業的資金成本打平”,有業內人士向《證券日報》記者表示,讓持有重資產變輕的方式不排除將資產打包,進入資本市場去融資為房企輸血的可能性。

進軍地產新業態

近幾日,北京出讓四幅地塊,住宅部分全部100%持有,雖然啟動限價模式,但品牌房企依然“熱情”參與,競爭激烈。

以海淀地塊為例,首創天恒中糧聯合體以57.6億元摘得海淀永豐20號地,根據競拍條件,需要配建100%自持商品住房面積,10%自持商業辦公面積。現場競拍吸引了包括首創中糧天恒聯合體、碧桂園、龍湖首開聯合體、萬科綠城聯合體、遠洋、石榴集團、中鐵、融創中國等8家拿地主體參與。

根據競拍條件,該地塊商品住房銷售均價不超過53400元/平方米,且最高銷售單價不得超過56100元/平方米,全部居住套型必須符合“90/70政策”,五年內不得出售,銷售時不得搭售其他服務、產品,不得捆綁精裝修。

事實上,據中原地產首席分析師張大偉統計,上述四幅地塊,總計出讓金203億元,62萬平方米中的50.4萬平方米住宅面積全部由開發商持有,預計將向市場提供8400套長租公寓,其中一宗地塊的出租房樓面價高達3.8萬元∕平方米。

張大偉進一步表示,持有住宅部分按照3%-4%的租金收益計算,上述8000多套出租房年租金約3.2億元,按照持有和出售比例來看,開發商對上述四幅地塊的持有成本約為140億元,年資金成本約為7億元,租金收益只能回本銀行定期存款,短期內盈利和變現都很難。

此外,國泰君安的一份研究數據顯示,核心城市租金收入漲幅落后于房價漲幅,租金回報率與1年定期貸款利率相近,但需求高,市場空間大。2015年下半年以來,隨著新一輪房價上漲,“京滬深”三城租金回報率都降到2%以下,而美國的平均租金回報率常年穩定在6%左右。目前來看,租金回報率有上漲空間,而推進長租公寓也將是解決房地產市場供需矛盾的重要一劑,尤其對于集中式長租公寓來說,開發商一旦運營成功,存量房優勢和開發優勢將協同釋放。

事實上,2015年初,萬科早就劍指長租公寓,推出長租公寓品牌“萬科驛”,目前已經在廣州、上海、廈門、濟南、北京、西安、重慶等多個城市落地,并計劃至2017年將實現15萬間萬科驛公寓。

8月17日,龍湖地產在香港舉行2016年中期業績發布會,也宣布已正式涉足長租公寓和聯合辦公兩個新業態,龍湖長租公寓定名為“冠寓”,并且力爭在三年內實現300處長租公寓。此外,包括金地、遠洋、招商蛇口等房企也都進軍長租公寓。

有分析師表示,標桿上市房企在前期投入上有資金優勢,可以通過公司債、非公開發行方式獲取資金。在獲得物業方面,此類房企可以通過改造自身存量物業、或是利用政企關系來獲得存量物業,在不同城市的開發團隊能夠把握城市租賃房需求,因此可能會大量布局該業務。

布局資管服務鏈

值得關注的是,房地產市場進入存量房時代后,如何挖掘存量房市場的盈利鏈條,以“人”為中心,圍繞“房”的數公里半徑內進行服務鏈條全生態布局,成為房企下一個進軍領域。鑒于此,除了長租公寓這種新型業態外,在過去一年中,開發商對聯合辦公空間的青睞度也很高。

據記者了解,在聯合辦公空間興起之初,初創企業布局較多,但隨著市場的優勝劣汰,標桿房企開始手握大量優質資源謹慎進入,包括SOHO中國、太古、遠洋等知名房企。

近日,龍湖地產宣布首個聯合辦公空間“一展空間”在北京長楹天街商業綜合體中正式開業。據龍湖方面表示,與國內多數聯合辦公產品不同,“一展空間”定位于“商業綜合體中的聯合辦公空間”,如頗具代表性的全球知名商業地產集團西田(Westfield)推出的“Bespoke”,采用的是“前店后辦公”的模式。

“龍湖北京長楹天街‘一展空間’開業出租率已達95%以上”,龍湖集團副總裁兼創新事業部總經理韓石表示,龍湖將圍繞入駐企業進行社群運營,強化精細化運營能力,形成商業客流與創意辦公的零距離鏈接;建設眾創生態圈;承接辦公溢出效應;最后,實現辦公、居住、消費一體化,多點多中心形成創新業態集合的產業新區。而繼北京之后,今年12月份,位于上海的首家“一展空間”也將于龍湖虹橋天街面世。

此外,對于長租公寓“冠寓”,據龍湖方面透露,若選址得當,是有賬可算的重要業務之一。

對此,上述業內人士向本報記者表示,無論是長租公寓,還是聯合辦公空間等地產新型業態,對龍湖而言,都是公司長期戰略的重要組成部分,通過對“人”生活半徑的服務,在未來可獲取可觀的租金回報和穩定的現金流。事實上,包括盤活存量房資產在內,這都是品牌房企爭搶布局的重要因素。

另外的動力,則來自對資金的追逐。

曾有機構投資者向本報記者直言,比起傳統的商業地產業態,尤其是零售或酒店業態,“我們更看重房地產行業聯合辦公空間等新興業態,這是我們重點關注的投資對象?!?/p>

“在目前的中國房地產市場上,持有住宅甚至比持有商業更讓開發商興奮”,某不具名人士向《證券日報》記者直言,“京滬深”及熱點二線城市住宅價格居高不下,估值較高,若把這些資產打包,甚至做成金融產品,資本市場里將不乏買家,甚至若將租金收益打包,可以通過多種渠道實現融資輸血,比起“捂地”面對的政策壓力和不能產生現金流收益而言,開發商將更看重這種一旦運營成功,還能產生品牌價值,甚至轉化為輸出品牌,實現輕資產化的商業運營模式。

(來源:證券日報)

(責任編輯:候迅)
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