波西亚时光狗在哪:北京二手房套均總價達500萬元 限競房和二手房搶剛需客源

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樓主 2019-07-16 14:40:32
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鴻盛花園

波西亚时光switch存档 www.ohjsu.icu 二手房和限競房之爭正在北京樓市上演。想買房的預算已經從400萬元提升至500萬元,這是新剛需進入樓市的入場券。

《證券日報》記者根據貝殼RealData數據統計發現,自2018年5月份以來,北京二手房套均成交總價一直在502萬元—510萬元之間徘徊。2018年10月份,北京二手房套均成交總價為502.7萬元,成交均價為6.1萬元/平方米,環比下降1%。

而在新房市場中,剛需可以考慮的往往是共有產權房和限競房。限競房進入的門檻一般都在400萬元以上,但這種房源供應量相對不大,總價500萬元左右的限競房才是新房市場的主流產品。

一、二手樓市爭搶客源

“原來計劃拿出160萬元左右首付,在總價400多萬元的限競房中買一套,但看了很多限競房之后才發現,性價比最高的還是500萬元左右的房子?!蓖跖肯頡噸と氈ā芳欽弒硎?,“現在我面臨兩種選擇,一是借錢湊夠200萬元首付去買限競房;另一種是選擇二手房?!?/p>

無獨有偶,如王女士一樣想買房的剛需客群多面臨這種難題。由于限競房在“70/90”政策限制下,剛需客群能夠支付得起的均價一般在5.2萬元/平方米—5.7萬元/平方米之間。但根據上述貝殼RealData數據統計來看,二手房成交均價已達6.1萬元/平方米。乍看之下,似乎兩者之間價差明顯,但真實的市場更為復雜。在已經入市的約30個限競房項目中,網簽率僅有20%左右,去化率不好的限競房,往往是存在區位無優勢,交通不便利,教育資源差等各種短板,但想以同樣價位購買二手房,則多是“老破小”,這令剛需購房者很難抉擇。??????

有業內人士向《證券日報》記者表示,今年上半年,北京新房新增供應降至歷史低位,大量置業需求涌向二手房市場,總價區間在500萬元左右房源成市場交易主力。不過,今年下半年,限競房集中入市,搶奪的客源正是這批二手房購買主力。有些限競房項目已經引入中介機構導入客源,從而支付渠道費用,可見這一市場競爭的激烈程度。

剛需可選房源增加

值得注意的是,購房人購買限競房,仍然有很多賬要提前算清。根據北京市最新出臺的《關于加強限房價項目銷售管理的通知》,即使不被轉成共有產權房,限競房應取得分戶不動產登記證書或契稅完稅憑證后滿5年方可上市交易,這個周期對于很多購房家庭,必須要在購房前考慮清楚。

和碩機構首席分析師郭毅認為,在限購時代,購房人在購房時必須考慮到家庭的成長性。目前的政策對限競房這種房源的流通周期鎖定,至少要在8年。如果說購房者覺得自己在未來的8年當中收入能夠有比較大的提高,家庭的結構有可能會改變,比如說要生孩子,或者要生二胎,或者將來父母可能年齡大了,需要接到身邊來照顧的話,那考慮到未來家庭人口的變化會需要更大面積的住房,同時隨著自己收入的提升需要賣舊買新的話,那最好還是選擇普通商品房,包括二手房。

《證券日報》記者根據貝殼RealData數據統計發現,2018年10月份,北京二手房按套均價格計算的分布圖大致如下:石景山為380.9萬元、豐臺為415.6萬元、大興為369.5萬元、房山為333.2萬元、順義為389.3萬元、通州為369萬元,門頭溝為310.9萬元,其它有的區域甚至高達700萬元以上;從成交單價來看,石景山為5.1萬元/平方米、豐臺為5.5萬元/平方米、大興為4.2萬元/平方米、房山為3.6萬元/平方米、順義為3.8萬元/平方米、通州為4.4萬元/平方米,門頭溝為3.8萬元/平方米,其它有的區域甚至高達11萬元/平方米。

此外,根據上述貝殼RealData數據統計來看,一般二手房目前的議價空間為5%,環比有所上升;業主掛牌調價數據中,降價占比基本都在90%以上,有的區域甚至高達100%,總體降價占比仍達90%。??

不難看出,在二手市場,剛需客群可選房源似乎頗多。不過,據王女士表示,看了很多二手房后發現,小戶型一居室總價低、單價高;兩居室則偏重于總價可控,但房齡、地段和教育、醫療資源相對不足。

對此,有業內人士認為,如果購房人收入不穩定,無法保證未來8年至10年能夠穩定償還新房貸款,選擇二手房相對靈活性則較高,一般購買學區房較為穩妥,尤其是交通區域優勢明顯的房源和房齡較新等優勢明顯的社區。

來源:證券日報

記者:王麗新

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