波西亚时光ns售价:市場頻遭“打臉” 為何房地產可以持續抵抗金融周期?

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樓主 2019-09-18 08:59:11
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萬科金色里程

波西亚时光switch存档 www.ohjsu.icu 原標題:市場頻遭“打臉” 為何房地產可以持續抵抗金融周期?

  方正證券認為,預收款是房地產對沖金融周期最根本的秘密。房企逆勢擴張原因有二:低庫存促使房企加大在建面積投資,同時,房地產業的大趨勢開始進入改善型需求階段,這使得投資意愿居高不下。

本文作者為方正證券固收分析師楊為敩,原文標題《持續超預期:什么是房地產對沖金融周期的秘密——債券市場周報(2018.6.18)》,本文有所刪節。

房地產投資近來的持續超預期有些違背經驗。房地產周期本屬于典型的類貨幣周期,一則銀行的流動性和資金成本情況會影響房地產銷售,進而影響房地產回款;二則本身的貨幣周期及信用周期就會影響房地產融資,由此來看,目前房地產資金來源是房地產投資比較大的拖累。然而現狀是: 房地產銷售及價格已經雙雙下行了17個月的時間,房地產開發投資資金來源已經下行了24個月的時間,但房地產投資還遲遲未降。

與投資超預期可以相互驗證的是:房地產企業的負債增長仍然偏高,而且呈現了比較強的韌性,而流動負債是支撐房地產企業負債增長的重要貨幣基礎。因資金成本的上升和流動性的收緊等原因,房地產長期負債不可避免地回落,而相應地可以明顯探察到的是;房地產企業也同時在通過短端負債的增加去緩和長端負債下降的影響。

預收賬款是房地產對沖金融周期最根本的秘密。盡管這一輪銷售增長在放緩,但房地產公司仍然在加大力度吸納預收賬款。以上市公司為口徑來看,在2016年之前,預收賬款僅占到當年收入的80%-95%,而2017年在房地產企業加大預收力度之后,房地產預收賬款占到了全年收入的112%,也同時占到短期負債的40%以上。隨著更多收入的提前確認,房地產業績和房地產銷售在近期也出現了明顯背離。

根本上,房地產企業的逆勢擴張原因有二:

1)低庫存的狀態本身就敦使房地產企業出于穩庫存的需要去加大在建面積(新開工量-竣工量)的投資。近年來房地產的去庫存趨勢比較明顯,2016年以來,房地產待售面積不但增速逐步創新低,而且開始持續負增長。

2)房地產行業從大趨勢上開始進入改善型需求階段,在需求升級的壓力下,很多房地產企業逐步進行供給升級。2016年以后,144平米以上的住宅投資及別墅、高檔公寓的投資增速顯著超過了小戶型投資增速。對于大多數開發商來說,中高端的住宅儲備比目前的房地產總庫存還要弱,于是供給升級的需求也導致了房地產投資意愿居高不下。

庫存很難迅速見底,這導致房地產投資后期的韌性可能繼續維持。盡管銷售增長持續下滑,但房地產竣工面積也在以同等斜率下滑,且正因竣工面積增長速度持續低于銷售面積增長速度,這可能會導致商品房庫存繼續向下。房地產企業依然有較強的開工動力,而房企的負債動力仍然可能是繼續加大收入的預收力度。

房地產投資可以提高經濟增長的底部,但很難熨平經濟增長的周期。一來當前經濟增長的壓力主要在出口上,一旦出口及順差水平繼續下行,房地產投資也很難完全對沖這一損失;二來目前房地產企業的預收款來源是在下滑的銷售業績和上升預收力度之間尋求了一個平衡,但預收力度的上升是有天花板的,房地產企業的預期力度的加大很難持續把銷售業績下滑這個損失給對沖掉,這會導致房地產投資同樣很難有太大上升空間。

我們仍然維持貨幣政策延續寬松的判斷。一來當前企業的資金成本及資金收益存在倒掛,釋放寬松的貨幣政策去壓低融資成本是解決這一矛盾最根本的做法;二來當前頻繁的信用違約也是倒逼貨幣寬松的重要力量?;∈找媛屎蕓贍芤丫τ謖鸕聰灤械墓斕樂?,建議拉長久期、加大倉位,但慎言信用下潛。

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