波西亚时光阿迪特武士:土地市場供給側或將生變 下半年將醞釀拐點?

-回復 -瀏覽
樓主 2019-04-23 07:14:37
舉報 只看此人 收藏本貼 樓主
金地自在城

波西亚时光switch存档 www.ohjsu.icu (原標題:土地市場供給側生變 下半年釀拐點?)

房企拿地已經發生微妙變化。在支持房價與地價上漲的“政策刺激、需求充足、資金成本”三大支柱中,前二大關鍵因素已走到盡頭,繼續支撐地價攀升的基礎不復存在。分析人士指出,下半年熱點城市土拍熱度將有所回落。

7月15日上午,國家統計局公布的數據顯示,房地產關鍵數據全線放緩局面在持續。1-6月份,全國房地產開發投資同比名義增長6.1%,增速比1-5月份回落0.9%。

持續的投資增速下滑,仍然阻擋不了房企拿地熱情。7月15日,上海昆山花橋6幅宅地拍賣引發32家房企爭搶,其中象嶼地產以總價44.07億元競得一塊占地100841平方米的土地,總建筑面積25.21萬平方米,容積率2.5,由此算出樓面價17480元/平方米,溢價率高達207%。

此前的7月8日,南京最近一次熔斷機制土拍過程中,出現了4幅地加價觸及限價“紅線”而“熔斷”、3幅地因舉牌者眾多難以決斷最先舉牌者而終止拍賣的景象。

然而,下半年土地市場的拐點來臨已經有多個信號釋放。除上述國統局數據之外,7月14日,新城控股以37億元摘得上海虹口區涼城新村街道073-06號地塊,樓板價6.7409萬元/平方米,實際可售部分樓板價約為8.9萬元/平方米,溢價率77.4%,拿下上海中環單價“地王”。但坊間預期成交樓板價可破10萬元/平方米,這令市場各方都有些“意外”。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,全國市場數據來看,房企購置土地的跌幅正在收窄,下半年有可能由負轉正。下半年各地均可能會有所動作,包括北京、上海等一線城市增加供應;熱點一二線城市考慮適當增加供應等?!白罱客瞥鲆豢櫚鼐陀械閿淘?,害怕地王現象”。

土地市場生變

梳理近期土地市場信息不難發現,房企拿地已經發生微妙變化。

首先,央企直接拿地王現象有所消減,轉而與民企合作。比如保利地產參與杭州濱江集團拿下的味精廠地塊。

其次,有金融背景與業績增長需求的房企在積極獲取土儲。比如上述新城控股,近期繼宣布設立“國峰人壽”進軍保險行業后,6月宣布成立10.5億元規模的“東證資管-青浦吾悅廣場”資產支持專項計劃;7月1日宣布將聯手平安銀行共同設立名為“平安新城控股投資基金”的百億產業基金。相對應的是,6月28日新城以6.5億元總價拿下了浙江嵊州兩幅地塊、7月8日又以8.2億在揚州拿地。而排名位于第20-50位之間的房企也正在抓緊市場規?;淖詈蠹改甏翱諂諢┱拍玫?。

此外,地價開始有回落跡象。2016年6月,一線城市的土拍平均溢價率為107%,若單看樓板價超過3萬元的上海高單價地塊,平均溢價率更是高達174%。因此,作為2016年上海首幅內中環純宅地,涼城宅地77%的溢價率只可言低。而從絕對價格來看,也并沒有出現“地價趕超房價”的現象。即便扣除保障房、持有部分計算樓面地價,涼城宅地樓板價為8.7萬元/平方米,也低于相距不遠的金茂府在售價(6月金茂府備案均價8.8萬元/平方米)。

嚴躍進指出,從房企土地購置面積的同比增幅看,已經呈現跌幅持續收窄態勢。過去房企購地面積之所以會快速下滑,很大程度上和城市結構有關系。部分三四線城市近兩年土地市場比較冷清,所以全國市場的土地購地狀況會比較平淡。到了2015年基本上是一二線城市的土地市場為交易主流。今年上半年,一二線城市的土地投資相對活躍,對比2015年的基期值,自然呈現出月度同比正增長,累計同比跌幅收窄的態勢。下半年此類指標有望由負轉正。

一個值得關注的現象是,為了規避樓市投資的金融風險,當前銀行、金融機構對于房企的開發貸周期已經由2年期的中期貸款改為半年期短期貸款。

此時房企短期貸款資金仍較為緊張。因此,在土地出讓金支付上可以針對這一現狀制定應對措施,以在一定程度上控制地王出現的頻率。比如,改變土地出讓金的支付方式,由之前的分期支付改為全款支付(比如合肥之前的支付方式是拍地完支付50%,一年后支付另外50%,現在改為1個月內全款支付土地出讓金),縮短開發企業支付時間,降低激進的房企拿地杠桿,全款支付時間限定在1-3個月內等。這樣,短期資金存在周轉問題的房企拿地會更加謹慎。

< 12> 全文瀏覽
(責任編輯:王迪)
我要推薦
轉發到